Malena Acuña para Abro Hilo. ¿Cómo reducimos el déficit habitacional en Argentina?

Nota de Malena Acuña, investigadora afiliada del CEDH, publicada originalmente por Abro Hilo.

Asegurar el derecho a la vivienda digna requiere no solo Estado sino más construcción privada para familias de ingresos medios y bajos.

El déficit habitacional en Argentina casi se duplicó en 15 años[i], a pesar de ser un derecho estipulado en legislaciones nacionales e internacionales, y haber sido fijado como prioridad por numerosos gobiernos. Lo que falta es vivienda asequible: los precios en el mercado de propiedades y de alquiler son altos comparados con los ingresos de la gente[ii], y con otros países latinoamericanos.


Las políticas gubernamentales no han sido exitosas para resolver las fallas en los mercados inmobiliarios. Históricamente, la principal política ha sido la construcción y asignación pública de vivienda[iii]. Sin embargo, esta estrategia es cara comparada con otras (incompatible con los esfuerzos actuales por mayor sostenibilidad fiscal), y difícil de monitorear, de escalar[iv] y de llevar a cabo atendiendo a la diversidad de la demanda. Por ende, no debería verse como una solución universal, sino solo focalizada en los que más lo necesitan. Por otro lado, los intentos por reactivar los créditos hipotecarios a través de los créditos UVA (siguiendo el ejemplo chileno) y cambios en ProCreAr durante la gestión anterior[v] funcionaron por poco tiempo, ya que la devaluación a mediados de 2018 redujo la demanda de crédito, y llevó a que solo los más ricos pudieran comprar una propiedad usando mayormente crédito (y repagarlo)[vi]. Además, estimular la demanda de los consumidores finales sin incrementar la oferta puede aumentar aún más los precios, potencialmente agravando la burbuja actual en los mercados inmobiliarios[vii].


Para incrementar la oferta de vivienda asequible, y así poder cumplir el derecho a la vivienda digna, se deben abordar al menos tres cuestiones: 

  1. Cumplimiento de contratos: la dificultad para distinguir la fiabilidad de quienes aplican a un crédito hipotecario, potenciales inquilinos o compradores de propiedades en cuotas es inherente a los mercados inmobiliarios (los que los economistas llaman “problema de selección adversa”). En Argentina, esta se ve exacerbada no solo por la inestabilidad económica, sino también por la desconfianza de inversores, propietarios, y desarrolladores, quienes no creen que el poder judicial los protegerá prontamente si su contraparte incumple el contrato[viii]. Por lo tanto, ellos suelen adoptar comportamientos que excluyen a las familias de menores ingresos: ofreciendo más propiedades de alta gama (para atraer a los más pudientes, vistos como más confiables)[ix] y pidiendo requerimientos excesivos para potenciales inquilinos.
  2. Regulaciones en el uso de la tierra: muchas localidades son más estrictas con el mínimo tamaño de los lotes o la altura máxima de los edificios, frente a otras localidades comparables (lo cual podría indicar que esta estrictez en realidad refleja cuestiones de política local o un deseo de exclusividad). Esto limita el stock de viviendas y, por ende, incrementa los precios[x].
  3. Costos de construcción: a pesar de estar ahora en mínimos históricos, éstos son altos regionalmente[xi], lo cual puede estar relacionado con el uso extendido de métodos de construcción tradicionales en vez de métodos prefabricados. Los últimos tienen menor costo ya que demandan menos tiempo, máquinas y trabajo, y en el tiempo son más eficientes en términos de ahorro energético[xii].

Las políticas públicas deberían crear más incentivos para que el sector privado invierta en la construcción de viviendas para familias de ingresos medios-bajos. No hay una única política que resuelva el problema, sino que se necesitan varias acciones complementarias. Algunas ideas podrían incluir:

  • Crear productos financieros para que los desarrolladores construyan más viviendas asequibles: el Estado podría reducir los problemas de selección adversa seleccionando desarrolladores y beneficiarios basados en su credibilidad (ej. cumplimiento en proyectos/pagos anteriores). Los costos del desarrollo podrían ser cubiertos en un principio por los beneficiarios (a través de pago inicial propio y crédito), los desarrolladores y el Estado, pero con el tiempo los compradores deberían pagar de vuelta. Esta selección reduciría el riesgo percibido de incumplimiento de contrato, y el precio final para los consumidores (ya que comprar de pozo es más barato). Otra propuesta reciente es reincorporar los CEDIN permitiendo el blanqueo de capitales para la compra de inmuebles de pozo (aunque así planteado solo serviría para reactivar la construcción, no necesariamente de vivienda que no sea de alta gama); y/o disminuir los impuestos para desarrollos de viviendas sociales (incentivaría la construcción de gama media-baja, pero podría implicar gastos indirectos para el Estado).
  • Proveer un marco legal para asegurar un mejor funcionamiento del mercado de alquiler: La nueva Ley de Alquileres fue un avance en términos de: a) establecer plazos para definir la posible renovación del contrato, evitando que los propietarios se pronuncien demasiado tarde y así reduzcan el poder de negociación de los inquilinos (que, sobre la fecha, están más desesperados); b) promover mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo, evitando juicios que podían durar años y aun así ser infructuosos; y c) proporcionar alternativas de financiación para inquilinos con problemas de liquidez, principalmente con el Programa de Alquiler Social que buscará promover la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres e indemnizaciones (aunque resta ver cómo será su implementación[xiii]). Sin embargo, la extensión del plazo mínimo de alquiler de 2 a 3 años podría tener efectos no deseados, ya que puede hacer a los propietarios más reticentes a alquilarle a familias de menores ingresos. Algo que la ley no incluyó y sería bueno es permitir garantías suplementarias o pruebas de credibilidad de los beneficiarios, lo cual daría más seguridad a los propietarios y reduciría limitaciones para inquilinos (por ejemplo, permitir la notificación de casos de no pago a centrales de datos financieros, para reducir la asimetría de información y ayudar a familias sin otras garantías pero buen historial de pago[xiv]). Por último, si lamentablemente nada de esto funciona, se deben asegurar desalojos que respeten las garantías procesales pero sin retrasos excesivos; aunque un desalojo significa poner en riesgo el derecho a la vivienda de una familia, no asegurar desalojos en tiempo y forma cuando el contrato lo estipula puede llevar a un mal equilibrio con aún menos alquileres de gama media-baja y más requerimientos por parte de los propietarios, afectando el derecho a la vivienda de muchas más familias.
  • Alentar a las localidades a relajar las regulaciones sobre el uso de la tierra en áreas con oferta inelástica y alta demanda: las localidades pueden cobrar tarifas a los desarrolladores que se benefician de estas relajaciones y reinvertirlas en la oferta de proyectos de vivienda asequible[xv]. El gobierno nacional también puede alentarlo dando beneficios a los lugares donde esto funcionó.
  • Promover métodos de construcción prefabricados y/o secos, cuando sea conveniente: dado que las habilidades requeridas para utilizarlos todavía no son muy comunes, se podría capacitar a trabajadores de la construcción en estos métodos. También se podrían hacer campañas para difundir sus beneficios y, en algunos casos, desmentir creencias sobre menor calidad y durabilidad. Un avance anterior fue la calificación de steel frame y madera como métodos tradicionales en 2018, disminuyendo el papeleo para poder usarlos.

Acceder a una vivienda digna mejora la calidad de vida de las personas; el nuevo contexto de la pandemia nos lo recuerda y acentúa las inequidades habitacionales existentes. El sector público no puede resolver esto solo. La clave está en proveer incentivos correctos para que el sector privado construya más vivienda para sectores medios-bajos, aumentar la oferta de vivienda asequible, y así poder resolver el déficit habitacional de una vez por todas.


[i] El déficit cuantitativo (falta de vivienda) en 2016 era de 1,6 millones, un 80% mayor que en 2001 (además, 2,2 millones de viviendas tenían déficit cualitativo, es decir, necesitaban reformas urgentes).
 
[ii] El costo real de la propiedad subió: los meses de trabajo que un joven profesional necesitaba para comprar un departamento de 60m2 aumentaron de 44 en los 90s, a 128 en agosto 2018 (Cruces 2018). Ese mismo año, las familias en el 30% más pobre no podían pagar el alquiler de un departamento con 1 dormitorio en CABA (usando el estándar 30% del ingreso como gasto soportable en vivienda).
 
[iii] La urbanización de barrios marginales también ha tomado importancia, pero suele atender el déficit cualitativo, más que cuantitativo.
 
[iv] Ni las 5.500 viviendas que el programa Argentina Construye propone construir, ni las 30 mil que el ministerio ya viene trabajando alcanzan para cubrir el déficit.
 
[v] Algunos de los cambios al ProCreAr fueron positivos, como mejorar su sustentabilidad (al combinar subsidio, ahorros y, en vez de usar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES con tasas preferenciales, incorporar crédito UVA de bancos públicos o privados) y su progresividad en la selección de beneficiarios. Otros cambios no tanto, como reducir su presupuesto y promover la compra de vivienda nueva o usada, más que invertir en pozo. En este sentido, parece buena idea el nuevo vuelco que tendrá el ProCreAr hacia apoyar la compra en desarrollos urbanísticos y la creación de suelo urbano con servicios. Se prometen 100.000 créditos para construcción y refacción de viviendas.
 
[vi] En agosto 2018, solo las familias en el 20% más rico podían comprar un 2 ambientes costeándolo con 80% crédito UVA y 20% ahorros en las 4 ciudades argentinas más pobladas (basado en Reporte Inmobiliario 2018, e INDEC 2018).
 
[vii] Si se permiten transacciones donde hay una burbuja de precios (Cruces 2018), se transfieren los beneficios económicos de la medida a los vendedores y se evitan reducciones de precios (Glaeser y Gyourko 2008), e incluso puede llevar a aumentos de precios.
 
[viii] Basado en entrevistas con agentes inmobiliarios y empleados judiciales que trabajan con desalojos y juicios por falta de pago (2019), y Reese et al (2012).
 
[ix] Los permisos de construcción para casas de lujo aumentaron del 20% en 2002 al 40% en 2014 (Cruces 2016).
 
[x] Glaeser y Gyourko (2008).
 
[xi] El costo de construir un m2 en un edificio mediano en CABA rondaba US$700 en marzo 2020, contra US$639 en Santiago-Chile y US$625 en San Pablo-Brasil en 2018, ó US$201-309 en EE.UU. en 2019.
 
[xii] Soluciones Especiales (julio 2020); entrevistas con arquitectos, Glaeser y Secretaría de Vivienda (2019).
 
[xiii] En Argentina ya existían seguros para alquiler, pero no se usan mucho. Los grandes números de un seguro obligatorio podrían permitir que no incremente demasiado los costos para los inquilinos. Se podrían analizar experiencias como el Fondo de Garantía de Alquileres uruguayo, una garantía de pago para inquilinos de bajos ingresos donde el inquilino debe pagar el 24% del monto de la garantía inicialmente y luego 3% del valor del alquiler mensual; un estudio mostró que 2% de los participantes sufrieron desalojos (Moya 2011).
 
[xiv] Según una compañía de seguros mexicana que ofrece garantías de alquiler, demoras de hasta un mes en los pagos se redujo del 30% al 5% luego de que se comenzó a reportar información sobre no pago (Peppercorn y Taffin 2013).
 
[xv] Buenos ejemplos en esta línea hay en San Pablo-Brasil (los Certificados de Potencial Adicional de Construcción), Cambridge-EE.UU., o Córdoba.

Martes, Septiembre 1, 2020