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Miguel Ángel Boggiano: ¿Qué pasará con el mercado inmobiliario?

A pocos meses de las elecciones presidenciales, el profesor de la Maestría en Finanzas analiza qué se puede esperar respecto al precio de los inmuebles para el próximo año. La versión original de la nota puede verse aquí:  http://www.infobae.com/2015/06/05/1733482-que-pasara-el-mercado-inmobiliario

Desde hace más de cuatro décadas, la economía argentina sufre de una volatilidad extrema en todas sus variables macro: el crecimiento, el tipo de cambio, la inflación y el desempleo, entre otros. En general, se desarrollan períodos de fuerte expansión del gasto público y del consumo que culminan en una gran caída de las reservas internacionales, elevada inflación, déficit fiscal y las consecuentes políticas de ajuste.

Este ciclo, que parece casi perpetuo en la historia reciente, se observa con mucha claridad en el tipo de cambio real contra el dólar. Los períodos de expansión coinciden con un TCR inicialmente alto que se va diluyendo en la medida que el déficit fiscal (financiado con emisión) genera inflación y las autoridades se ven reacias a devaluar para mantener la competitividad. Esto es, precisamente, lo que está sucediendo hoy en Argentina. Por otro lado, los períodos de ajuste coinciden con un TCR inicialmente bajo que luego aumenta ante la necesidad, por parte de un nuevo gobierno, de mejorar la competitividad, atraer inversiones y recapitalizar con reservas al Banco Central.

Ahora bien, ¿qué tiene que ver todo esto con el mercado inmobiliario? La respuesta es muy simple: existe una relación inversa entre el tipo de cambio real contra el dólar y el valor del metro cuadrado de las propiedades. Desde 1980 (al menos), se puede observar que, en períodos de tipo de cambio real bajo, el valor de las propiedades aumenta y viceversa. El mejor ejemplo se da, precisamente, durante la última década. Luego de la crisis de 2001 y la fuerte devaluación del peso, el TCR se fue diluyendo gracias a la creciente inflación, y dicho proceso coincide con un aumento en el valor de las propiedades.

Veamos por qué. En general, todos los economistas coinciden en que el tipo de cambio actual se encuentra fuertemente atrasado, es decir que somos caros frente al mundo. El próximo gobierno deberá devaluar para mejorar la competitividad, lo que no sabemos es cómo. 

Aquí se plantean dos escenarios bien diferenciados. Por un lado, una continuidad del gobierno K en la figura de Scioli, difícilmente devalúe lo necesario y probablemente lo haga de forma gradual. La expansión del gasto seguirá su curso y, como resultado, el tipo de cambio real se mantendrá bajo. En este escenario, el valor de las propiedades seguirá aumentando.

Por otro lado, un cambio de signo político y el ingreso de Macri al poder pueden significar un "shock" o un salto abrupto en el tipo de cambio que, sumado a medidas anti inflacionarias (como control del gasto público), genere una suba del tipo de cambio real que se traduzca en un menor valor de las propiedades. ¿Es esto necesariamente malo? No. Es probable que la salida del cepo y el reordenamiento de la economía generen un espacio propicio para una fuerte reactivación del mercado.

A solo meses de las elecciones presidenciales, está claro que independientemente del futuro gobierno, el mercado inmobiliario va a sufrir cambios, en su mayoría positivos. Las condiciones actuales de la economía requieren medidas que traspasan la ideología política.